{"id":5653,"date":"2026-10-27T17:09:45","date_gmt":"2026-10-27T20:09:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.comunidadeativa.jor.br\/?p=5653"},"modified":"2026-10-27T17:09:45","modified_gmt":"2026-10-27T20:09:45","slug":"estatuto-da-seguranca-privada-e-condominios-limites-entre-portaria-e-vigilancia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.comunidadeativa.jor.br\/index.php\/2026\/10\/27\/estatuto-da-seguranca-privada-e-condominios-limites-entre-portaria-e-vigilancia\/","title":{"rendered":"Estatuto da seguran\u00e7a privada e condom\u00ednios: limites entre portaria e vigil\u00e2ncia"},"content":{"rendered":"

Por Orlando Segatti *
\nPublicado originalmente em 13 de outubro de 2026 no site Migalhas (clique para acessar)<\/a><\/p>\n

O ponto de partida: A fun\u00e7\u00e3o real importa mais que o nome do cargo<\/h5>\n

A entrada em vigor da lei 14.967\/24, que instituiu o Estatuto da Seguran\u00e7a Privada e da Seguran\u00e7a das Institui\u00e7\u00f5es Financeiras, seguida de sua regulamenta\u00e7\u00e3o em 2026, trouxe uma quest\u00e3o pr\u00e1tica relevante para condom\u00ednios edil\u00edcios: at\u00e9 onde v\u00e3o as atribui\u00e7\u00f5es de porteiros e controladores de acesso e a partir de que momento determinada atividade passa a integrar o campo da seguran\u00e7a privada?<\/p>\n

A resposta n\u00e3o pode ser constru\u00edda apenas a partir da nomenclatura utilizada no contrato de trabalho ou no contrato de terceiriza\u00e7\u00e3o. Para a correta compreens\u00e3o do novo regime, \u00e9 necess\u00e1rio examinar a natureza e, sobretudo, a finalidade predominante das atividades efetivamente desempenhadas.<\/p>\n

Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 particularmente importante porque a nova legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o extinguiu a atividade de porteiro e tampouco determinou que condom\u00ednios substituam seus profissionais de portaria por vigilantes. Ao contr\u00e1rio, o art. 25, \u00a7 5\u00ba, da lei 14.967\/24 ressalva do regime de servi\u00e7o org\u00e2nico de seguran\u00e7a privada os servi\u00e7os de controle de acesso de pessoas e ve\u00edculos prestados nas entradas de estabelecimentos e condom\u00ednios edil\u00edcios, t\u00edpicos servi\u00e7os de portaria, desde que executados sem utiliza\u00e7\u00e3o de armas de fogo.<\/p>\n

Permanece, portanto, juridicamente poss\u00edvel a manuten\u00e7\u00e3o da portaria tradicional. O desafio est\u00e1 em identificar quando as atribui\u00e7\u00f5es concretamente exigidas ultrapassam esse limite.<\/p>\n

Portaria e controle de acesso continuam admitidos<\/h5>\n

Atividades como identifica\u00e7\u00e3o e cadastro de moradores, visitantes e prestadores de servi\u00e7o, controle de entrada e sa\u00edda, abertura e fechamento de port\u00f5es, contato com unidades para autoriza\u00e7\u00e3o de acesso, recebimento de correspond\u00eancias e encomendas, orienta\u00e7\u00e3o de visitantes e acompanhamento das rotinas ordin\u00e1rias da portaria permanecem, em princ\u00edpio, compat\u00edveis com a fun\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Tamb\u00e9m n\u00e3o parece adequado concluir que o simples acompanhamento das c\u00e2meras existentes na portaria ou a comunica\u00e7\u00e3o de uma ocorr\u00eancia transforme automaticamente o porteiro em vigilante. O enquadramento deve considerar o conjunto das atribui\u00e7\u00f5es, a finalidade do posto e a realidade operacional.<\/p>\n

O problema surge quando a portaria deixa de exercer fun\u00e7\u00e3o predominantemente administrativa e de controle de acesso e passa a ser utilizada como verdadeira estrutura de prote\u00e7\u00e3o patrimonial. \u00c9 nesse ponto que a an\u00e1lise jur\u00eddica se torna mais sens\u00edvel.<\/p>\n

Seguran\u00e7a privada n\u00e3o \u00e9 sin\u00f4nimo de seguran\u00e7a armada<\/h5>\n

Um dos equ\u00edvocos mais comuns \u00e9 associar seguran\u00e7a privada exclusivamente ao uso de arma de fogo. A vigil\u00e2ncia patrimonial pode ser armada ou desarmada. Consequentemente, a inexist\u00eancia de arma n\u00e3o \u00e9 suficiente, isoladamente, para afastar a incid\u00eancia do Estatuto.<\/p>\n

Devem receber aten\u00e7\u00e3o especial situa\u00e7\u00f5es em que porteiros, controladores de acesso, vigias, zeladores ou auxiliares sejam incumbidos de patrulhamento sistem\u00e1tico destinado \u00e0 preven\u00e7\u00e3o de crimes, rondas de seguran\u00e7a, prote\u00e7\u00e3o ostensiva do patrim\u00f4nio, abordagem de pessoas consideradas suspeitas, interven\u00e7\u00e3o direta em ocorr\u00eancias criminosas, conten\u00e7\u00e3o f\u00edsica, revistas pessoais, resposta operacional a invas\u00f5es ou outras atividades cuja finalidade essencial seja prevenir ou reprimir il\u00edcitos.<\/p>\n

Nessas hip\u00f3teses, a atividade pode ultrapassar os limites pr\u00f3prios da portaria e ingressar materialmente no campo da seguran\u00e7a privada. A conclus\u00e3o, por\u00e9m, depende da an\u00e1lise concreta das atribui\u00e7\u00f5es e n\u00e3o de uma palavra isolada utilizada pelo condom\u00ednio ou pela empresa prestadora.<\/p>\n

A controv\u00e9rsia das rondas<\/h5>\n

A express\u00e3o \u201cronda\u201d ilustra bem a necessidade de an\u00e1lise material. Nem todo deslocamento de um empregado pelas \u00e1reas comuns caracteriza vigil\u00e2ncia patrimonial.<\/p>\n

H\u00e1 diferen\u00e7a entre o funcion\u00e1rio que percorre o empreendimento para verificar ilumina\u00e7\u00e3o, funcionamento de port\u00f5es, vazamentos, elevadores, equipamentos, fechamento de portas e condi\u00e7\u00f5es de conserva\u00e7\u00e3o e aquele que percorre sistematicamente o condom\u00ednio com a finalidade de prevenir invas\u00f5es, identificar suspeitos, evitar furtos ou roubos, proteger ostensivamente pessoas ou patrim\u00f4nio ou intervir diante de il\u00edcitos.<\/p>\n

No primeiro caso, a finalidade \u00e9 predominantemente operacional ou administrativa. No segundo, existem elementos substancialmente mais pr\u00f3ximos da vigil\u00e2ncia patrimonial.<\/p>\n

Por essa raz\u00e3o, condom\u00ednios que utilizam porteiros, zeladores, auxiliares ou controladores de acesso em atividades denominadas \u201crondas\u201d precisam revisar o conte\u00fado concreto dessas tarefas. A terminologia adotada em uma escala de servi\u00e7o ou em um procedimento operacional n\u00e3o resolve, por si s\u00f3, o enquadramento jur\u00eddico.<\/p>\n

Servi\u00e7o org\u00e2nico e seguran\u00e7a terceirizada<\/h5>\n

A lei 14.967\/24 admite que condom\u00ednios edil\u00edcios organizem servi\u00e7o org\u00e2nico de seguran\u00e7a privada destinado \u00e0 prote\u00e7\u00e3o de seu pr\u00f3prio patrim\u00f4nio e pessoal. A possibilidade, entretanto, n\u00e3o significa liberdade para criar informalmente uma equipe de \u201cseguran\u00e7as\u201d dentro do condom\u00ednio.<\/p>\n

Quando houver efetiva seguran\u00e7a privada, o condom\u00ednio dever\u00e1 observar o regime jur\u00eddico correspondente, inclusive as exig\u00eancias de autoriza\u00e7\u00e3o, profissionais habilitados, documenta\u00e7\u00e3o, registros, fiscaliza\u00e7\u00e3o e demais requisitos estabelecidos pela legisla\u00e7\u00e3o e pela regulamenta\u00e7\u00e3o da Pol\u00edcia Federal.<\/p>\n

A alternativa \u00e9 a contrata\u00e7\u00e3o de empresa especializada. Nesse caso, a dilig\u00eancia do s\u00edndico e da administradora n\u00e3o deve se limitar \u00e0 proposta comercial ou ao contrato social da prestadora. \u00c9 necess\u00e1rio verificar a regularidade da empresa perante a Pol\u00edcia Federal para a atividade efetivamente contratada.<\/p>\n

Esse cuidado \u00e9 especialmente relevante em contratos apresentados sob denomina\u00e7\u00f5es como \u201cfacilities\u201d, \u201cportaria\u201d, \u201ccontrole de acesso\u201d, \u201cvigia\u201d, \u201czeladoria\u201d ou \u201capoio operacional\u201d. O nome comercial do servi\u00e7o n\u00e3o modifica sua natureza. Se a execu\u00e7\u00e3o material corresponder \u00e0 vigil\u00e2ncia patrimonial, a simples ado\u00e7\u00e3o de outra nomenclatura n\u00e3o afasta a incid\u00eancia do Estatuto.<\/p>\n

A responsabilidade do condom\u00ednio contratante<\/h5>\n

A terceiriza\u00e7\u00e3o n\u00e3o deve ser compreendida como transfer\u00eancia integral do risco jur\u00eddico. O condom\u00ednio contratante tamb\u00e9m precisa demonstrar dilig\u00eancia na escolha e na fiscaliza\u00e7\u00e3o da empresa prestadora.<\/p>\n

A nova disciplina permite fiscaliza\u00e7\u00e3o da atividade de seguran\u00e7a privada e prev\u00ea consequ\u00eancias administrativas para a presta\u00e7\u00e3o irregular. Em uma situa\u00e7\u00e3o concreta, eventual determina\u00e7\u00e3o de cessa\u00e7\u00e3o de atividade n\u00e3o autorizada pode gerar, al\u00e9m de discuss\u00e3o financeira, um problema operacional imediato para o condom\u00ednio que estruturou sua prote\u00e7\u00e3o patrimonial sobre trabalhadores formalmente contratados para outras fun\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

H\u00e1, ainda, poss\u00edveis repercuss\u00f5es trabalhistas. Se um empregado contratado como porteiro exercer, na realidade, atribui\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias de vigilante, podem surgir discuss\u00f5es relacionadas a enquadramento profissional, diferen\u00e7as salariais, norma coletiva aplic\u00e1vel, benef\u00edcios, adicionais e respectivos reflexos. Essa an\u00e1lise dever\u00e1 ser realizada caso a caso, inclusive \u00e0 luz da conven\u00e7\u00e3o coletiva incidente.<\/p>\n

Na esfera civil, o risco aparece com especial nitidez quando um trabalhador sem forma\u00e7\u00e3o adequada \u00e9 colocado em situa\u00e7\u00e3o de enfrentamento, conten\u00e7\u00e3o ou interven\u00e7\u00e3o. Em eventual ocorr\u00eancia, poder\u00e3o ser discutidos o treinamento oferecido, as ordens transmitidas, a previsibilidade do risco e a responsabilidade por danos causados ao empregado ou a terceiros. Tamb\u00e9m \u00e9 recomend\u00e1vel verificar se as ap\u00f3lices de seguro do condom\u00ednio cont\u00eam exclus\u00f5es relacionadas a atividades de seguran\u00e7a executadas em desconformidade com a regulamenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O prazo de adequa\u00e7\u00e3o e a leitura necess\u00e1ria da regra de transi\u00e7\u00e3o<\/h5>\n

O art. 60 da lei 14.967\/24 estabeleceu, ressalvados os casos submetidos a prazos espec\u00edficos, prazo m\u00e1ximo de tr\u00eas anos contados da publica\u00e7\u00e3o da lei para determinadas adequa\u00e7\u00f5es, alcan\u00e7ando prestadores de seguran\u00e7a privada, empresas e condom\u00ednios edil\u00edcios possuidores de servi\u00e7o org\u00e2nico de seguran\u00e7a privada.<\/p>\n

Considerando a publica\u00e7\u00e3o da lei em 10 de setembro de 2024, o marco temporal m\u00e1ximo corresponde a 10 de setembro de 2027.<\/p>\n

Esse prazo, contudo, deve ser compreendido como regra de transi\u00e7\u00e3o para as adequa\u00e7\u00f5es decorrentes do novo marco legal. N\u00e3o \u00e9 recomend\u00e1vel interpret\u00e1-lo como autoriza\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica para cria\u00e7\u00e3o ou manuten\u00e7\u00e3o, at\u00e9 setembro de 2027, de atividade de seguran\u00e7a privada exercida irregularmente.<\/p>\n

Condom\u00ednios que identifiquem situa\u00e7\u00f5es potencialmente incompat\u00edveis com o novo regime devem, portanto, iniciar a revis\u00e3o de suas estruturas, atribui\u00e7\u00f5es e contratos sem aguardar o t\u00e9rmino do per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Como o s\u00edndico pode estruturar a adequa\u00e7\u00e3o<\/h5>\n

O primeiro passo n\u00e3o \u00e9 substituir porteiros por vigilantes. \u00c9 mapear a realidade.<\/p>\n

A administra\u00e7\u00e3o deve relacionar os postos existentes – porteiros, controladores de acesso, vigias, zeladores, rondistas, operadores de CFTV, vigilantes e empresas terceirizadas – e identificar o que cada profissional efetivamente realiza durante sua jornada.<\/p>\n

Em seguida, conv\u00e9m revisar contratos de trabalho, contratos de terceiriza\u00e7\u00e3o, descri\u00e7\u00f5es de cargos, conven\u00e7\u00f5es coletivas, procedimentos operacionais, manuais de seguran\u00e7a, ordens de servi\u00e7o, regulamento interno e protocolos de emerg\u00eancia.<\/p>\n

A partir desse diagn\u00f3stico, \u00e9 poss\u00edvel separar tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es. Na primeira, existe portaria tradicional, limitada ao controle de acesso e \u00e0s rotinas pr\u00f3prias da fun\u00e7\u00e3o. Na segunda, h\u00e1 uma zona de d\u00favida, com tarefas como rondas, abordagens ou patrulhamento que exigem revis\u00e3o jur\u00eddica mais cuidadosa. Na terceira, existe verdadeira vigil\u00e2ncia patrimonial, hip\u00f3tese em que a opera\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser compatibilizada com o Estatuto, seja mediante empresa especializada regularmente autorizada, seja, conforme o caso, pela constitui\u00e7\u00e3o regular de servi\u00e7o org\u00e2nico.<\/p>\n

As inconsist\u00eancias identificadas devem ser corrigidas. Atribui\u00e7\u00f5es incompat\u00edveis podem ser retiradas dos postos de portaria; se forem indispens\u00e1veis \u00e0 opera\u00e7\u00e3o, a estrutura adequada dever\u00e1 ser contratada ou regularmente constitu\u00edda. Porteiros e controladores de acesso tamb\u00e9m devem receber orienta\u00e7\u00e3o clara sobre o que devem fazer, o que podem fazer e, principalmente, quais atividades n\u00e3o lhes devem ser atribu\u00eddas.<\/p>\n

Por fim, todo o processo de revis\u00e3o deve ser documentado. Al\u00e9m de organizar a opera\u00e7\u00e3o, essa provid\u00eancia permite ao s\u00edndico demonstrar dilig\u00eancia administrativa na gest\u00e3o dos riscos do condom\u00ednio.<\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/h5>\n

O Estatuto da Seguran\u00e7a Privada n\u00e3o acabou com a portaria e n\u00e3o transformou automaticamente porteiros em vigilantes. A mudan\u00e7a relevante est\u00e1 na necessidade de compatibilizar a realidade operacional dos condom\u00ednios com os limites jur\u00eddicos entre controle de acesso e seguran\u00e7a privada.<\/p>\n

O maior risco est\u00e1 na diverg\u00eancia entre a forma e a realidade: profissionais registrados ou contratados para portaria, controle de acesso, zeladoria ou apoio operacional que, no cotidiano, sejam utilizados como verdadeira estrutura de vigil\u00e2ncia patrimonial.<\/p>\n

Por isso, mais importante do que alterar nomenclaturas \u00e9 revisar fun\u00e7\u00f5es, contratos e procedimentos. O novo marco legal oferece aos condom\u00ednios uma oportunidade de reorganizar suas rotinas de seguran\u00e7a com maior clareza jur\u00eddica, delimitando responsabilidades e reduzindo riscos administrativos, trabalhistas e civis.<\/p>\n

A adequa\u00e7\u00e3o come\u00e7a por uma pergunta simples, mas decisiva: o que os profissionais do condom\u00ednio realmente fazem?<\/p>\n

_______<\/p>\n

Refer\u00eancias normativas<\/p>\n

BRASIL. Lei n\u00ba 14.967, de 9 de setembro de 2024. Institui o Estatuto da Seguran\u00e7a Privada e da Seguran\u00e7a das Institui\u00e7\u00f5es Financeiras.<\/p>\n

BRASIL. Decreto n\u00ba 13.012, de 9 de junho de 2026. Regulamenta a Lei n\u00ba 14.967\/2024.<\/p>\n

POL\u00cdCIA FEDERAL. Instru\u00e7\u00e3o Normativa DG\/PF n\u00ba 340, de 31 de julho de 2026.<\/p>\n

 <\/p>\n

    \n
  • Orlando Segatti
    \nAdvogado Especialista em Direito Condominal. Doutorando em Direito Condominial pela UCES -Buenos Aires\/AR. P\u00f3s Graduado em Direito Imobili\u00e1rio pela EPD. Presidente Com. Dto. Condominial OAB 40\u00aa Sub.<\/li>\n<\/ul>\n

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